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05
2021-06
多地上調(diào)房貸利率 全國樓市“加息潮”真的來了?
2021-06-05自2021年首日正式實行房貸“兩集中”政策以來,房住不炒之下,政策監(jiān)管重心逐漸轉(zhuǎn)向銀行房貸。半年來,各地紛紛加入上調(diào)房貸利率陣營,比如廣州曾三度上調(diào)利率水平,惠州二套房利率更是突破7%,進(jìn)入5月份,各地密集上調(diào),截至目前至少已有6個城市明確上調(diào)房貸利率水平。[查看詳情]
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29
2021-05
年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控近200次 涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊
2021-05-295月21日，銀保監(jiān)會一下子公布了11份行政罰單，涉及5家銀行，處罰金額共3.66億元。其中，招行和東亞兩家被罰銀行存在涉房違法違規(guī)行為，共被罰8290萬元。 在“房住不炒”的要求下，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊態(tài)勢明顯。今年以來，多地樓市調(diào)控政策層層加碼，累計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)近200次，且該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出按月遞增的趨勢。日前，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，盡管最新LPR仍未做調(diào)整，但多個主流城市的房貸利率已明顯有所提升，且部分銀行貸款放款周期延長。 業(yè)內(nèi)預(yù)計，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力，預(yù)計房貸利率繼續(xù)上調(diào)，帶動市場量價進(jìn)一步調(diào)整。 多地房貸利率環(huán)比上漲 5月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報價，1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場報價利率均連續(xù)13個月保持不變。 對房地產(chǎn)市場而言，5年期以上LPR與房貸利率密切相關(guān)，因此備受關(guān)注。因為利率上調(diào)，意味著購房成本隨之增加。盡管最新LPR仍未做調(diào)整，但近段時間以來，廣州、深圳、寧波、杭州等多個樓市熱點城市頻頻傳出商業(yè)銀行上調(diào)房貸利率的動作。為貫徹落實“房住不炒”，5月6日，深圳建行率先將首套房貸利率由4.95%上調(diào)至5.10%。隨后深圳多家銀行開始跟進(jìn)，其中四大行深圳分行首套房貸利率目前均已上調(diào)至5.10%，二套房貸利率上調(diào)至5.60%。 不止深圳，實際上，近期全國房貸已出現(xiàn)普遍漲價現(xiàn)象。數(shù)據(jù)研究院5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2021年4月20日—年5月18日）監(jiān)測的42個城市中，全國首套房貸款平均利率為5.33%，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.61%，環(huán)比上漲2BP。其中，21城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。根據(jù)重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，5月份監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個基點。 除按揭貸款利率上浮，部分地區(qū)房貸額度亦持續(xù)收緊，放款周期也進(jìn)一步拉長。據(jù)了解，廣東金融機(jī)構(gòu)對個人房貸額度增幅和增量都在嚴(yán)格控制，許多銀行的抵押貸款周期正在延長，審核也變得更加嚴(yán)格。“今年房貸利率上行和去年有本質(zhì)區(qū)別。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴長江商報記者，去年房貸利率是額度管控等，今年是銀行也要在“房住不炒”方面承擔(dān)更大的維穩(wěn)責(zé)任。房貸額度管控從去年到現(xiàn)在，對貸款流量和利率等確實會產(chǎn)生影響，從后續(xù)思路看也還會收緊，但年底還要觀察。“房住不炒下，對于大城市住房問題的解決依然會進(jìn)行，這是后續(xù)所需要關(guān)注的內(nèi)容，調(diào)控依然會進(jìn)行。在抽鞭子的情況下，各地調(diào)控積極性增加。” 樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán) 日前有消息稱，在“房住不炒”政策下，基金業(yè)協(xié)會近期已叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品的主要表現(xiàn)形式為，基金子公司向保理公司買入其持有的購房尾款資產(chǎn)，待資金回流后持續(xù)性投資新的購房尾款資產(chǎn)。基金協(xié)會仍認(rèn)為，一些資產(chǎn)管理計劃本質(zhì)上仍為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)提供了便利，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿，違反了“房住不炒”的國家政策。 除多次被寫入政府工作報告外，“房住不炒”也被納入“十四五”綱要，且穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確。至此，監(jiān)管部門頻頻出手加碼監(jiān)管，這也為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢定下了基調(diào)。 據(jù)統(tǒng)計，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，今年1—4月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)累計186次，且呈現(xiàn)出按月遞增的趨勢。不僅如此，年內(nèi)已有廣州、合肥、成都等十多城相繼被住建部不同程度約談督導(dǎo)。 2020年底，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，并設(shè)定了房地產(chǎn)、個人住房按揭貸款“兩條紅線”。此后，上海、深圳、廣州等一線城市的房貸額度開始吃緊，甚至多家銀行出現(xiàn)“停貸”情況。今年以來，嚴(yán)控政策持續(xù)升溫，多地陸續(xù)發(fā)文嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、消費類和經(jīng)營類貸款以及“凍資”等涉房貸款業(yè)務(wù)，涉房貸款嚴(yán)監(jiān)管仍在繼續(xù)。商業(yè)銀行對于按揭貸款的貸前審核、放款周期都提高了要求，因此隨之而來的，便是一些熱點城市的房貸利率多次上調(diào)。 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就近期的貸款動向看，最大的變化就是銀行出現(xiàn)了集體性的上調(diào)。這種集體性的上調(diào)，一方面或說明有窗口指導(dǎo)，另一方面也是有共識，即銀行普遍都感受到了壓力，大家都統(tǒng)一進(jìn)行了利率的調(diào)整，是一種默契。類似調(diào)整，自然也需要購房者注意，貸款方面要防范風(fēng)險。 調(diào)控不放松，買房要趁早。山水龍城，優(yōu)居芝罘南城芯，小區(qū)周邊配套醇熟，滿足一站式生活需求，3000㎡超大體量家家悅煥新升級，強(qiáng)勢入駐山水龍城D區(qū)商業(yè)街，打造真正家門口的一站式便捷生活。學(xué)府小高、瞰景高層，南北雙陽臺，超大贈送。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)等學(xué)府環(huán)伺，優(yōu)享菁英教育。芝罘區(qū)婦幼保健院落戶山水龍城A區(qū)北側(cè)，醫(yī)療配套升級。山水龍城，菁英社區(qū)，值得信賴！ [查看詳情]
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20
2021-05
樓市“小陽春”降溫 地產(chǎn)調(diào)控全面升級
2021-05-205月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月70城房價漲跌情況。據(jù)統(tǒng)計，在全國70個大中城市中，房價漲幅仍保持歷史高位，但從數(shù)據(jù)變化來看，樓市“小陽春”效應(yīng)已有所減弱。當(dāng)月新房、二手房價格上漲城市數(shù)量分別為62城和54城。其中，一線城市受打新潮等因素影響，新房價格仍保持領(lǐng)漲，但其二手房價格漲幅已開始出現(xiàn)收窄。進(jìn)入4月，面對全面升級的樓市調(diào)控，業(yè)內(nèi)預(yù)計“小陽春”將短時持續(xù)，但房價漲幅將繼續(xù)放緩。[查看詳情]
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14
2021-05
堅持房子是用來住的、不是用來炒的
2021-05-14住建部調(diào)研督導(dǎo)和約談13個城市、自然資源部要求各重點城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量、銀保監(jiān)會等部門發(fā)文防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域……近期，多部門齊抓共管，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。 今年以來，一些城市房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫、抱團(tuán)炒作有所抬頭，甚至出現(xiàn)“萬人搖號”、二手房一夜暴漲等現(xiàn)象。對此，無論是部門督導(dǎo)約談、打擊違規(guī)經(jīng)營貸，還是多個熱點城市迅速完善調(diào)控政策、整頓規(guī)范市場秩序，都釋放出明確的信號：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅決遏制投機(jī)炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既是重大經(jīng)濟(jì)問題，也是重大民生問題。無論是滿足群眾住有所居的熱切期待，還是防范和化解系統(tǒng)性風(fēng)險，都要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動金融、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。從2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確房子是用來住的、不是用來炒的定位以來，各地各部門時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場總體進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。即便是在新冠肺炎疫情突如其來、經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控也沒有絲毫放松。如果說，在政策實施之初，一些投機(jī)者還抱有僥幸心理的話，那么這幾年的實踐已經(jīng)讓市場清醒地認(rèn)識到黨中央遏制熱點城市房價過快上漲的堅定決心，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。 [查看詳情]
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07
2021-05
五一小長假：調(diào)控下樓市明顯“降溫”房價趨穩(wěn)
2021-05-072021年五一小長假，與出行景觀不同的是，在前期調(diào)控大幅緊縮的背景下，房地產(chǎn)市場沒那么火熱。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從學(xué)區(qū)住房管控到集中賣地的土地新規(guī)，再到住建部約談、市場監(jiān)管升級，年內(nèi)累積涉房調(diào)控次數(shù)已達(dá)186次，其中，4月單月調(diào)控次數(shù)51次，刷新年內(nèi)月調(diào)控新高。 買房送車位多地樓市營銷升級 《經(jīng)濟(jì)參考報》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近日，安徽亳州多個項目推出各種引客活動。例如亳州九銘云府項目舉行首屆湖釣大賽，并打出買房送車位口號。遠(yuǎn)大中國府表示，學(xué)府現(xiàn)房，清盤鉅惠，送地下室、車位使用權(quán)。世紀(jì)金源的域見天城項目除了推出批量特惠房外，還舉行王者榮耀比賽、趣味DIY等。安徽阜陽多個項目主打親子總動員，同時，城南新區(qū)京師國府推出5套精品特價房，限時一口價總價最高優(yōu)惠約20萬元／套；新華學(xué)府莊園五一一口價房，優(yōu)惠6到7萬元。安徽宿州翔茂悅府項目舉行五一科技嘉年華，港利東城項目舉行天空旅行節(jié)，禾目長安府打造漢韻長安、潮玩國風(fēng)等等。 調(diào)控影響下市場熱度下降 5月5日，廣州某地產(chǎn)項目為吸引購房者，對此前10天成交的客戶及渠道經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行抽獎，最高得保時捷718一年使用權(quán)。雖然多地營銷花樣輪番上演，但購房者卻未能領(lǐng)情。以廣東江門為例，多個樓盤推出優(yōu)惠促銷活動，但部分樓盤看房量較假期前有所減少，以剛需購房者為主。南寧方面，多個樓盤推出促銷活動、特惠房源等。但根據(jù)南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的實時數(shù)據(jù)顯示，五一假期前三天，廣西南寧商品房累計成交437套，成交面積37204.06平方米，不足假期前一天的銷售量。 此前因連續(xù)多月上漲，知名小區(qū)業(yè)主聯(lián)合哄抬價格等遭到嚴(yán)管的合肥樓市也露出疲態(tài)。5月4日，合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《房產(chǎn)新政第四周市場變化監(jiān)測分析（4月26日-5月2日）》指出，合肥商品住宅市場量價齊跌。商品住宅銷售套數(shù)小幅下降，銷售價格三連跌，近5周以來首次低于1.9萬元／平方米。具體來看，上周（4月26日-5月2日）合肥市區(qū)商品房銷售2456套，其中商品住宅1363套，環(huán)比下降6.6％；銷售均價18829元／平方米，環(huán)比下降1.5％，連續(xù)3周下跌；套均面積125.9平方米，較前一周增加4.4平方米。從價格分布來看，每平方米單價在1.5萬元以下和2萬元-2.5萬元價格段占比上升，較新政發(fā)布前一周分別增加7.8個百分點和5.5個百分點；單價1.5萬元-2萬元和2.5萬元以上價格段占比降低，分別較新政前一周下降8.0個百分點和5.3個百分點。 二手住宅市場降溫明顯。與新政發(fā)布前一周相比，限購區(qū)二手住宅成交量下降64.8％，非限購區(qū)成交量下降46.7％；全市二手住宅交易價格下跌2.6％，其中限購區(qū)交易價格下跌達(dá)4.0％。價格方面，上周合肥市區(qū)二手住宅成交均價17010元／平方米，較新政前一周下降2.6％。其中限購區(qū)均價26041元／平方米，較新政前一周下降4.0％；非限購區(qū)均價15165元／平方米，較新政前一周上漲2.4％。 的確，有報道稱，合肥濱湖云谷一套139㎡的洋房售價430萬元，合計單價3萬元／㎡，較此前同類型房源掛牌價降低70萬元左右。 調(diào)控仍將繼續(xù)加強(qiáng)住房市場監(jiān)測 數(shù)據(jù)顯示，2019年中國住房市值339萬億元，相當(dāng)于GDP的343％，其中一線、二線、三四線城市住房市值分別為85、107、148萬億元，占全國比重分別為25％、31％、44％，人均住房市值分別為113、37、14萬元。與歐美國家近80％租房生活不同的是，我國居民對自有房屋觀念較強(qiáng)。《2021青年置業(yè)報告》顯示，通過對常住一線城市和新一線城市的18-44歲新青年調(diào)查顯示，57.0％的受訪青年已經(jīng)擁有自有住房，70.1％的受訪青年有五年之內(nèi)購房意向，其中12.9％的受訪者計劃今年購房，意愿更為迫切。 專家表示，預(yù)計在政策持續(xù)打補(bǔ)丁下，房價上漲將明顯放緩。事實上，4月30日，召開的中共中央政治局會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)住房等名義炒作房價。相關(guān)部門也表示，將進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場監(jiān)測，持續(xù)關(guān)注住房市場變化，加強(qiáng)各類市場調(diào)控。 山水龍城，優(yōu)居芝罘南城芯，小區(qū)周邊配套醇熟，滿足一站式生活需求，3000㎡超大體量家家悅煥新升級，強(qiáng)勢入駐山水龍城D區(qū)商業(yè)街，打造真正家門口的一站式便捷生活。學(xué)府小高、瞰景高層，超大贈送，滿足多種居住需求。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)等學(xué)府環(huán)伺，優(yōu)享菁英教育。芝罘區(qū)婦幼保健院落戶山水龍城A區(qū)北側(cè)，正式運行，業(yè)主坐享醫(yī)療紅利。安家南城芯，首選山水龍城，大社區(qū)，好房子！ [查看詳情]
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2021-04
熱點城市多措并舉，加強(qiáng)樓市調(diào)控！
2021-04-304月以來，部分熱點城市密集發(fā)布樓市調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控更趨精細(xì)化，涵蓋新房、二手房、租房以及土地出讓等方面。 精細(xì)化調(diào)控 《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》近日發(fā)布，繼續(xù)收緊人才購房政策，要求須提供購房之日前12個月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，并不得補(bǔ)繳。二手房增值稅征免年限提高，將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。強(qiáng)化人才購房管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)伙同他人弄虛作假、虛報瞞報等騙取人才購房資格的行為。 北京市住建委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》，整治范圍覆蓋新房二手房及租賃市場。 新房方面，北京市住建委指出，重點整治無證售房、不實宣傳、合同欺詐和不平等條款、預(yù)售資金違規(guī)存取、捆綁銷售和違規(guī)分銷、信貸資金違規(guī)購房。存量房銷售方面，主要整治借學(xué)區(qū)住房等炒作房價、信貸資金違規(guī)購房等問題。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否渲染烘托成交信息，引導(dǎo)出售方隨意提高報價；是否向出售方和看房客戶散布房源緊缺、房價上漲信息；是否以“學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)住房、學(xué)區(qū)名額”等為名宣傳推廣房源；是否在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章等行為；展示房源價格是否與業(yè)主書面委托價格一致；是否發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否向購房人推介或慫恿違規(guī)使用經(jīng)營貸、信用貸等金融產(chǎn)品購房。 土地市場受關(guān)注 隨著“兩集中”土地出讓制度的推廣，針對土地市場的調(diào)控備受市場關(guān)注。根據(jù)南通近日發(fā)布的《市委辦公室市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定全市普通商品住房用地均采取“控房價、控地價”方式供應(yīng)，嚴(yán)控土地溢價率；加強(qiáng)住房金融監(jiān)管，包括加強(qiáng)個人住房貸款規(guī)模管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸、加強(qiáng)購地資金來源審查等；加大住宅用地供應(yīng)力度，實行相對集中公告和出讓。 4月26日至27日，廣州首次實行集中供地，供應(yīng)量有所增加。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州供地放量明顯。目前，廣州庫存消化周期較短，截至3月底只有6.4個月。廣州近期的樓市調(diào)控明確，要增加供地，且作為主要的政策措施。預(yù)計未來相當(dāng)長的一段時間，廣州將遵循這一策略。這也符合熱點城市增加供地規(guī)模的總體要求。值得關(guān)注的是，2月份自然資源部發(fā)布“兩個集中”新政時，提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量實現(xiàn)增長。 強(qiáng)化租房市場監(jiān)管 同時，針對租賃市場的監(jiān)管政策密集出臺，包括規(guī)范租賃中介企業(yè)、打擊租金貸、加大租賃市場房源供給等方面內(nèi)容。 4月26日，住建部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，提出加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛發(fā)揮住房租賃相關(guān)行業(yè)協(xié)會作用以及落實城市政府主體責(zé)任等方面監(jiān)管措施。《意見》明確指出，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租賃消費貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，強(qiáng)化貸款資金用途管理，避免資金挪用風(fēng)險。同時要求，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導(dǎo)致的正常經(jīng)營行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。 業(yè)內(nèi)人士指出，野蠻擴(kuò)張模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的住房租賃市場環(huán)境，未來長租公寓機(jī)構(gòu)將走向精細(xì)化運營道路。機(jī)構(gòu)需要不斷提升運營能力、服務(wù)水平，加強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計，提高獲客能力，提高出租率。同時，要做好成本管控，平衡收支水平，保證現(xiàn)金流安全。此外，要加強(qiáng)對長租公寓的監(jiān)管，將租金及租金貸納入監(jiān)管賬戶。深圳、杭州、重慶等城市已提出相關(guān)措施，要求設(shè)置專項監(jiān)管賬戶，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。未來或有更多城市出臺相關(guān)規(guī)定，長租公寓行業(yè)將向更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。 山水龍城，優(yōu)居芝罘南城芯，小區(qū)周邊配套醇熟，滿足一站式生活需求，3000㎡超大體量家家悅煥新升級，并強(qiáng)勢入駐山水龍城D區(qū)商業(yè)街，打造真正家門口的一站式便捷生活。交通配套不斷升級，出行歸家皆從容。學(xué)府小高、瞰景高層，超大贈送，滿足多種居住需求。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)等學(xué)府環(huán)伺，優(yōu)享菁英教育。芝罘區(qū)婦幼保健院落戶山水龍城A區(qū)北側(cè)，正式運行，業(yè)主坐享醫(yī)療紅利。會成長的社區(qū)，值得托付的家！ [查看詳情]
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2021-04
約談、新政、“打補(bǔ)丁” 樓市強(qiáng)力調(diào)控
2021-04-24近日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長25.6％，這是2011年以來最高增速。考慮疫情沖擊，與2019年一季度比較，同比增速也高達(dá)15.9％，年均復(fù)合增長率為7.7％，遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資3.0％的復(fù)合增長率。開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重高達(dá)28.7％，也是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最高值。可以說，開發(fā)投資是拉動固定資產(chǎn)投資的主要動力來源。 推動開發(fā)投資增長的主要因素，就是新開工和竣工。去年一季度，受疫情影響，房地產(chǎn)項目大多處于停工狀態(tài)，當(dāng)季度開工、竣工分別下降27.2％和15.8％，形成“低基數(shù)”效應(yīng)。去年二季度后，防疫紓困和“擴(kuò)內(nèi)需”的推動下，供地明顯增加，全年土地成交價款增長17.4％，助力新開工和竣工。今年一季度，房地產(chǎn)新開工、竣工分別增長28.2％、22.9％，為近10年來的最高峰。 目前，各地正在編制“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，熱點城市住宅類用地供應(yīng)增長將是主旋律，而且，“兩個集中”的供地模式下，供地計劃的明細(xì)向全社會公開，接受上級自然資源主管部門監(jiān)督和考核，計劃的剛性增強(qiáng)，過去供地計劃經(jīng)常完不成的情況將改觀。3月份，70個城市中新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)65個，只有5個城市下跌，同比漲幅有所擴(kuò)大。對于近期商品房市場回升的趨勢，調(diào)控政策更加著力于供給側(cè)，即熱點城市大規(guī)模增加供地，以更大的供應(yīng)對沖需求，讓商品房市場在高位上保持平衡、保持穩(wěn)定。因此，在去年全年開發(fā)投資增長基數(shù)較低（7％）的情況下，今年開發(fā)投資仍有望保持同比正增長的態(tài)勢。當(dāng)然，制約開發(fā)投資增長的因素也還存在。首先，土地溢價率會明顯走低。去年疫情后，為提振市場預(yù)期，很多城市“穩(wěn)地價”政策有所松動，“競配建”政策退出，土地價格明顯增長，熱點城市誕生了很多高價地。供地“兩個集中”、地價房價聯(lián)動控制，今年出高價地的概率降低，土地溢價率會明顯降低，加上各地要求住宅租賃地塊單列，占新增地塊比重不低于10％，這將對開發(fā)投資增長形成制約。其次，“三道紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結(jié)構(gòu)，房企更加倚重于銷售回款。與2019年同期相比，今年一季度房企資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，定金及預(yù)收款占比從31.59％升至37.41％，而國內(nèi)貸款從18.32％降至15.22％，“三道紅線”和貸款集中度管理取得一定效果。今年，“三道紅線”將擴(kuò)大房企施行的范圍，列入的開發(fā)商紛紛啟動“降杠桿”戰(zhàn)略。同時，貸款集中度管理更加嚴(yán)格，中小微貸款要增長30％，各地嚴(yán)打經(jīng)營貸流入樓市，房企資金面會更緊張，對后續(xù)拿地、開工形成制約，可能將影響開發(fā)投資的增速。再次，商品房需求端的調(diào)控比較嚴(yán)厲，將沖擊商品房銷售，并影響新開工。近期，調(diào)控政策日益明朗，凡是房價上漲較快、預(yù)期不穩(wěn)的城市，調(diào)控動作就不會停止。住建部約談、地方發(fā)布調(diào)控新政、調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”，樓市強(qiáng)力調(diào)控的新邏輯已經(jīng)形成。目前，調(diào)控的效果已開始顯現(xiàn)，3月份一線城市新房環(huán)比漲幅降至0.4％，同比漲幅也在收窄。 很明顯，調(diào)控的目的就是要阻止樓市熱度從一線城市蔓延至二三線城市乃至全國。今年一季度，樓市迎來最火“小陽春”，全國商品房銷售面積3.6億平方米，銷售金額3.8萬億元，同比分別增長63.8％和88.5％，較2019年一季度分別增長20.7％和41.9％。交易金額漲幅明顯大于交易面積，意味著房價在明顯上漲，特別是東部熱點區(qū)域，房價再創(chuàng)新高，倒逼調(diào)控越來越嚴(yán)。 一季度，商品房銷售面積和金額都創(chuàng)歷史新高，3月份新建商品房成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高。但很可能，商品房市場階段性的歷史頂部已到來，商品房市場可能將見頂后緩慢回落，這對于開發(fā)商拿地、加快開工等，都將形成制約。綜合來看，2021年開發(fā)投資將繼續(xù)保持正增長，但增幅不會明顯高出2020年。不過，在“三道紅線”、房貸額度收緊、需求端政策越來越緊的制約下，開發(fā)商將加快項目周轉(zhuǎn)。同時，巨大的施工面積，加上地方政府供地增加，竣工高峰期到來，總體上仍將保持開發(fā)投資高位運行，這也是各方希望看到的。 山水龍城，優(yōu)居芝罘南城芯，小區(qū)周邊配套醇熟，滿足一站式生活需求。交通配套不斷升級，出行歸家皆從容。萬科物業(yè)，尊享無憂生活。學(xué)府小高、瞰景高層，超大贈送，滿足多種居住需求。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)等學(xué)府環(huán)伺。芝罘區(qū)婦幼保健院落戶山水龍城A區(qū)北側(cè)，正式運行，業(yè)主坐享醫(yī)療紅利。現(xiàn)山湖郡限量實景現(xiàn)房鉅惠熱銷中。 [查看詳情]
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2021-04
樓市限價:老政策 新邏輯
2021-04-17新一輪限價政策吸取了之前的教訓(xùn)，要求地價和房價聯(lián)動，這其實是要求土地管理部門和調(diào)控管理部門的目標(biāo)要一致。 近期，各地樓市密集調(diào)控，限價政策重啟。相對2016-2019年那一輪限價，新的限價政策還升級了，不僅深圳、成都等熱點城市再次啟動限價，徐州、湖州、義烏等三、四線城市也開始限價。另外，新的限價政策要求，地價和房價聯(lián)動限制、新房和二手房價聯(lián)動限制。因為，地價不限制的話，單純限制房價會導(dǎo)致公建減配，部分開發(fā)項目甚至?xí)种茷E造，引發(fā)后續(xù)業(yè)主維權(quán)；單純限制新房價格，但二手房不限價，會導(dǎo)致一二手房價格倒掛，倒逼新房漲價。 當(dāng)“一城一策”取代自上而下的調(diào)控布局時，地方政府主動調(diào)控、前瞻性調(diào)控的動力減弱。所以，面對房價再次明顯上漲的形勢，調(diào)控壓力增大，限價可能是多方可以接受的結(jié)果：對上面有了交代，畢竟“穩(wěn)定房價”是長效機(jī)制的目標(biāo)；對下能迎合民意，畢竟限價能減緩買房人的焦慮情緒；對地方而言，限價還能保持樓市的熱度，因為限價持續(xù)刺激買房的欲望。 業(yè)內(nèi)一直在批評限價政策。但是，當(dāng)我們越來越強(qiáng)調(diào)住房的公共屬性和民生屬性，限價政策也就變得合理了。特別是，當(dāng)下各地都在打造民生幸福城市，搶人口、搶人才，都在積極打造“雙循環(huán)”發(fā)展的新格局，促內(nèi)需、擴(kuò)消費。花錢的地方越來越多，而地方財政收入增速卻降到了低位。既限制價格，又要保持一定的樓市熱度，這就是不得已而為之的選擇了。 上一輪限價發(fā)生在2016-2019年。當(dāng)時的做法比較簡單，要求熱點城市的房價保持在2016年10月份的水平。但是，由于前后出讓的地價明顯上漲，加上樓市調(diào)控嚴(yán)格后，正規(guī)融資渠道收緊甚至關(guān)閘，房企融資轉(zhuǎn)向影子銀行，融資成本也很高，前端限制房價的結(jié)果，就是開發(fā)商將“快周轉(zhuǎn)”做到極致，硬生生將房地產(chǎn)開發(fā)變成了流水線作業(yè)，粗制濫造、精裝修減配在行業(yè)大面積出現(xiàn)。甚至，劣幣驅(qū)逐良幣，一些龍頭開發(fā)商，也不得不放棄產(chǎn)品精雕細(xì)琢。如果精裝修減配，甚至粗制濫造等也包不住成本的，就演變?yōu)榇笠?guī)模的數(shù)據(jù)造假，包括“雙合同”、延后網(wǎng)簽。當(dāng)限價創(chuàng)造的購房紅利太大時，甚至?xí)霈F(xiàn)“茶水費”、倒賣房號等。到了2019年，新房市場前端的成本越來越高，市場亂象越來越頻繁，后端限價越來越難以持續(xù)，再加上樓市調(diào)控壓力降低，內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化（比如中美貿(mào)易戰(zhàn)、環(huán)保攻堅和清理P2P等等），經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，特別是2020年疫情發(fā)生，從2019年底限價政策就開始退出了。 新一輪限價政策吸取了之前的教訓(xùn)，各地調(diào)控都要求地價和房價聯(lián)動，這其實是要求土地管理部門和調(diào)控管理部門的目標(biāo)要一致。過去，這兩個部門在調(diào)控上的目標(biāo)是不一致的。這一輪限價，如果真能將源頭上的地價控制住，限價效果要比上一輪要好。當(dāng)然，前提是割舍掉對土地財政的短期依賴。近期，各地發(fā)布集中出讓土地的公告，每年3-4批的土地集中出讓，有助于降低土地溢價率和地方饑渴式供地。另外，“三道紅線”也開始漸進(jìn)落地，開發(fā)商饑渴式融資的沖動也有望得到控制。土地和資金成本降下來了，房價壓力就小很多。 不過，限價政策要得力，還得控制二手住房的價格。目前看，除了深圳以外，其他城市對二手房價格的控制力度是非常弱的，甚至連二手住房的價格信息都不掌握。當(dāng)出現(xiàn)明顯的一二手房價格倒掛時，新房限價就會導(dǎo)致“打新熱潮”，這反而會刺激樓市向不斷上的熱度。住房的公共屬性突出，限價是合理的，即便國外也對公共產(chǎn)品限價，比如德國將隨意漲房價視為違法。但限價是個系統(tǒng)工程，要統(tǒng)籌規(guī)劃好，哪些該限（比如普通住房）、哪些不該限（比如高檔住房）；也要遵從市場規(guī)律，與市場價格掛鉤，考慮開發(fā)商的合理利潤，考慮歷史遺留問題，不能一刀切。 山水龍城，優(yōu)居芝罘南城芯，小區(qū)周邊配套醇熟，滿足一站式生活需求。交通配套不斷升級，出行歸家皆從容。萬科物業(yè)，尊享無憂生活。學(xué)府小高、瞰景高層，超大贈送，滿足多種居住需求。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)等學(xué)府環(huán)伺。芝罘區(qū)婦幼保健院落戶山水龍城A區(qū)北側(cè)，正式運行，業(yè)主坐享醫(yī)療紅利。南城發(fā)展提速，山水匠心筑家，一路前行，有家更安心。 [查看詳情]
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2021-04
兩會強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)
2021-04-103月，中央強(qiáng)調(diào)堅持房住不炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；央行強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。成都、上海發(fā)布樓市收緊新政，涉及土拍、限購、限售、限貸等內(nèi)容；南昌房地產(chǎn)市場放松政策“一日游”；石家莊、青島等城市發(fā)布人口、人才政策。 3月中央政策重點內(nèi)容包括： ◇3月5日，政府工作報告：房地產(chǎn)方面指出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)。 ◇3月13日，全國人大通過《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》。房地產(chǎn)方面：強(qiáng)調(diào)完善住房市場體系和住房保障體系。堅持“房住不炒”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價、房價和預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。 ◇3月22日，央行召開全國主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會。會上強(qiáng)調(diào)：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。 樓市調(diào)控又加碼，置業(yè)城芯早安家。山水龍城，優(yōu)居芝罘南城芯，小區(qū)周邊配套醇熟，滿足一站式生活需求。交通配套不斷升級，出行歸家皆從容。萬科物業(yè)，尊享無憂生活。學(xué)府小高、瞰景高層，超大贈送，滿足多種居住需求。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)等學(xué)府環(huán)伺。芝罘區(qū)婦幼保健院落戶山水龍城A區(qū)北側(cè)，正式運行，業(yè)主坐享醫(yī)療紅利。山水龍城，大城已成，安家自然里，4月特惠繼續(xù)，恭迎品鑒。 [查看詳情]
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2021-03
3月房貸利率繼續(xù)上行
2021-03-2722日，某研究院發(fā)布3月重點城市主流房貸利率簡報顯示，3月，60個主流城市首套房貸利率為5.34％，較2月有所增加，平均放款周期為49天，較2月也有所延長。 具體來看，3月重點監(jiān)測的60城主流首套房貸利率為5.34％，較2月增加2個基點；二套利率為5.62％，較2月均增加3個基點。這是自2020年11月房貸利率止降回升后，連續(xù)第5個月向上微調(diào)。相比去年10月，首套、二套利率分別累計上升13個、10個基點。 珠三角、長三角熱點城市房貸利率提升幅度較大。具體來看，市場熱度較高的城市利率提升明顯。二手房景氣度指數(shù)顯示，嘉興、馬鞍山、東莞二手房市場景氣度較高，中山、珠海景氣度持續(xù)增長。 從放款周期來看，60城中有45個城市平均放款周期較上月延長，其中上海、成都、東莞、廣州延長天數(shù)超過10天；西安、南京、北京、深圳等城市延長天數(shù)在5至10天。 業(yè)內(nèi)分析師表示，信貸環(huán)境趨緊，熱點城市銀行謹(jǐn)慎投放購房信貸，上調(diào)房貸利率水平，對購房者的資格、收入流水等審核也更嚴(yán)格，導(dǎo)致放款周期延長。 近期，監(jiān)管層對銀行經(jīng)營貸進(jìn)行大面積排查，從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市。北京、上海、廣州嚴(yán)查消費貸經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場，對發(fā)現(xiàn)的問題貸款立刻要求客戶提前還款；深圳地區(qū)在對經(jīng)營貸貸后資金流向進(jìn)行嚴(yán)格追蹤的同時，銀行已經(jīng)表態(tài)，將參考深圳住建局官方發(fā)布的二手房價格發(fā)放個人住房按揭貸款。 融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，隨著樓市調(diào)控力度加大，房貸利率有可能進(jìn)一步上升。許小樂認(rèn)為，目前局部城市市場熱度較高，在市場調(diào)控壓力下，銀行或進(jìn)一步上調(diào)貸款利率。 山水龍城，優(yōu)居芝罘南城芯，小區(qū)周邊配套醇熟，滿足一站式生活需求。交通配套不斷升級，出行歸家皆從容。萬科物業(yè)，尊享無憂生活。學(xué)府小高、瞰景高層，超大贈送，滿足多種居住需求。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)等學(xué)府環(huán)伺。芝罘區(qū)婦幼保健院落戶山水龍城A區(qū)北側(cè)，正式運行，業(yè)主坐享醫(yī)療紅利。現(xiàn)山湖郡限量實景現(xiàn)房全城搶購中；更有臨街現(xiàn)鋪，買一層送一層，層高最高可達(dá)7.5米，帶租金發(fā)售，自營出租坐享其成。 [查看詳情]