房企積極降低杠桿水平
新華網北京3月18日電（王日晨）16日，中國房地產業協會發布《2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》。測評報告指出，目前我國房地產行業的發展邏輯正經歷著深刻變化。隨著房地產融資政策持續趨緊，行業金融紅利逐漸消失；市場交易結構逐步偏向一、二線城市；在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業分化愈加明顯。房企多措并舉降低杠桿，企業從高速增長轉變為高質量發展。
企業層面，規模房企依舊占據優勢位置，房企發展結構分化明顯。碧桂園、恒大、萬科等房企的資產規模持續積累，行業地位穩固。融創、華潤等企業更注重利潤和品質，融創降杠桿戰略成效明顯，華潤在一線城市拿地占比提高，優化土儲結構。在政策的引導下，行業保持穩定增長，龍頭房企也在逐漸發力新盈利點。
“去杠桿、降負債”成為房企的重要任務之一。測評報告指出，2020年在監管要求下，房企開始積極降低杠桿水平，但各企業負債水平不盡相同，龍頭房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需警惕資金鏈風險。
2020年，TOP500房地產開發企業營業收入均值達183億元，較上年增長10．36％。營業成本均值139億元，較上年提高17．05％。近兩年來，營業收入均值增速、營業成本均值增速均處于下滑趨勢，營業收入增速不及營業成本增速。凈利潤均值達11．01億元，同比下降11．08％，凈利潤均值增速近年來首次為負。
在業務布局方面，房企一改過去全面鋪開的拿地策略，態度逐漸謹慎，不再單純追求數量，開始注重土地質量。不少房企重點關注一二線城市，尤其是長三角、粵港澳大灣區等地，同時關注圍繞都市圈的三四線城市。人口變遷帶動了城市格局的改變，許多房企開始深耕重點城市，重點區域的土地儲備依然是房企長遠發展的保障。
隨著融資環境持續趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時代來臨。周轉能力強是管理紅利的重要體現之一，但在當前的市場環境下，驅動周轉的因素發生了變化。相較于過去高杠桿推動的高周轉，如今房企更多通過提高執行效率、實施精細管理來提高企業周轉速度。同時，近年來龍頭房企在非住領域紛紛嘗試輕資產化運營，在物業、租賃、辦公、商業、文旅、養老等非住領域拓展加速。
此外，產品質量作為產品品質的基礎項，也是房企打開和穩固市場地位的重要點。近年來，房企在提升產品品質方面也投入了更多精力和意識，以提高產品口碑。同時，房企通過多元創新能力形成差異化競爭，為企業價值增長提供新動能。以自上而下的結構進行戰略創新、組織創新、管理創新、技術創新、產品創新和營銷創新。
測評報告指出，存量時代，房企在制定規劃的同時越發謹慎。各大企業紛紛調整戰略，根據自身定位開展業務，根據不同階層的需求開發差異化產品，為市場提供更好的服務。房地產行業正走在轉型升級的道路上，受政策和市場的影響，房企需要保持良好的融資能力、準確把握行業走向、不斷開拓新的盈利增長點，才能保證企業的長遠發展。