解析物業增值服務
近日，碧桂園服務、融創服務、新城悅服務、世茂服務、恒大物業、佳兆業美好先后披露了 2020 年財報。
從各家年報看，" 增長 " 仍是上市物業服務企業的主基調。但《每日經濟新聞》記者分析上述 6 家典型物業企業年報后發現，一些企業營收與利潤同比例增長，另一些企業的利潤增速則幾倍于營收增速。不難看出，當物業服務行業仍處在 " 規模為王 " 的時代，非業主增值服務成了上市物業服務企業之間產生巨大分化的 " 核心武器 "。
中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟在接受記者采訪時表示，" 非住宅業態利潤空間高于住宅業態，增值服務利潤空間高于基礎物業服務。因此，如果物業服務企業的增長依靠住宅業態和基礎物業服務，那么其利潤的增速就要慢于其營收增速；如果物業服務企業的增長主要依靠非住宅業態和增值服務，那么其利潤的增速就要高于其營收增速。"
物企紛紛發力增值服務
受疫情影響，2020 年社區增值服務一方面橫向鋪面，各物業服務企業開始拓展健康、保險、蟲控等業務；另一方面則憑借母集團優勢縱向深耕，在社區生活服務、資產管理服務等相對成熟的業務中加強布局。
從上市物業服務企業社區增值業務布局來看，生活服務類、空間運營類及資產管理類業務成為重點發力的方向。到 2020 年中期，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、時代鄰里等企業已經在拎包入住、生活服務、家居服務、文化教育等業務收入實現了增長較快，同比增幅均在 100% 以上。
" 從這幾家典型上市物業企業的主要財務指標增速來看，多數在規模和面積都保持了高速增長。" 牛曉娟指出，" 佳兆業美好和恒大物業的在管面積增速相對較慢，在 25% 以下，但營收增速都在 35% 以上，這說明這兩家公司的單位面積創收能力增加，其中一項重要的原因是大力布局和發展增值服務。"
據中指研究院測算，已經發布 2020 年年報的恒大物業、碧桂園服務、融創服務為例，三家企業的利潤增速均超 " 在管面積 " 增速的 2 倍以上，其中恒大物業盡管在管面積增加 20.9% 為六家企業中最低，但其利潤增速 128.3%、經利潤增速高達 184.5%，實現了 " 井噴式 " 增長。
財報顯示，恒大物業社區增值服務同比增長 120.6% 至 12.64 億元，非業主增值服務收入也同比增長 36.1% 至 29.23 億元。執行董事、副總經理王震在業績會上透露，未來的發展重點包括房產中介、保險經紀、家裝美居以及社區團購四大業務板塊。其中房產中介業務被恒大管理層視為 "2021 年社區增值服務中非常重要的支柱 "。
增值服務的高速增長似乎讓恒大物業的 " 野心 " 更大了，據媒體報道，恒大甚至立下了 " 軍令狀 "：每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的 1/4 增長 50% 以上。
但新城悅服務和世茂服務的利潤增速則未能大比例超越在管面積增速，特別是新城悅服務，在 2020 年在管面積 68.6% 的增速（遠超恒大物業及碧桂園服務）的前提下，其營收增速和利潤增速僅為 41.6% 和 46.8%。
航母型物企增值服務溢價
一方面，管理面積增加能夠推動業主增值服務的客戶基數顯著增長，進而產生規模經濟效益；另一方面，航母型物業服務企業能夠從需求、產品、渠道等多維度推進，開發貼近業主真實需求的增值服務產品，促使增值服務產品的滲透率不斷提升。
而增值服務溢價，在目前階段更依賴于開發商母公司背景，航母型物業服務企業的優勢顯而易見。
以碧桂園為例，其社區增值服務包括到家服務、家裝服務、社區傳媒服務、增值創新服務、房地產經紀服務及園區空間服務。2020 年上述六大板塊業務收入同比增長約 100.1%，占總收入比例提升至約 11.1%，占整體毛利比例提升至約 21.3%，成為碧桂園服務利潤第二大來源業務板塊，毛利率保持穩定約為 65.1%。
牛曉娟分析認為，航母型物業服務企業的優勢，一是源自有強大的開發商母公司背景，可以獲取充足的非業主增值服務項目，目前其服務對象主要還是開發商母公司，市場化程度較低；另一方面，部分增值服務所需專業程度（資質）、資金等門檻較高，大型物業公司具備開展條件，例如社區增值服務中的房屋經紀業務、社區金融服務等都需要相關資質和人才；第三，增值服務中的社區團購、社區空間運營等依賴較大的業主基數、較廣的渠道，這對于業主數量多、管理項目較多的大型物業企業的開展社區增值服務更容易達到理想的效果。
此外，大型物業服務企業能發揮規模效應，可以通過標準化流程控制服務質量、通過較高的項目密度攤薄成本，通過品牌優勢獲取增值服務溢價。