中國樓市的改天換命
中國樓市有兩個大的變化，但很多人還沒有感覺到。
第一個變化，是建筑新規的普遍落地和執行，這是樓市第一個將影響深遠的變化。你肯定會有疑問，建筑新規是個什么東西？有什么用？又憑什么能讓樓市產生逆天改命？
先說答案，當建筑新規在國內普遍施行的那一刻，就是商品住宅徹底換軌的時刻。這種改變，通俗點說，是新產品對舊產品的降維打擊。之前產品的改變，都是最表層的變化。比如說真石漆換成石材和鋁板，室內精裝堆大牌，之類的表層變化。但是建筑新規執行，則是脫胎換骨。我們舉一個大家最容易理解的例子。比如說，之前的飄窗，規定的寬度是80公分，你可以更寬，但絕對不能低于這個尺度，低了就不符合建筑規范。但是廣州的住宅，建筑新規的新標準是，飄窗的尺度做到30公分就可以了。那刨除的50公分做什么？全部可以做成室內空間和面積。
這樣會帶來什么改變？
首先，是巨大的得房率。之前的高層得房率，普遍在75%；很多杭州的小高層能做到80%或者85%，去調研的時候就很讓人羨慕。但是新規之后，高層的得房率，通過類似飄窗的操作之后，則基礎得房率將在100%。這非常夸張，意味著之前90平的三房兩廳一衛，不僅將變成三房兩廳兩衛，并且所有空間都將大不止一圈。也就是說，之前的90平住宅，新規后等于100平或者110平。除此之外，層高不得低于3米；上下層樓板厚度也有了強制性的規定；上下層樓板必須加隔音墊，陽臺可以突破尺寸做的更大等等。你會發現，這些改變本身，都是我們住宅一直以來的痛點。區別就在于，這不是PLUS款，這是直接換代。其次，建筑面積不增，使用面積增加，則等于是變相降價。所以，更好的產品+更具性價比的價格，這就是降維打擊！
會有什么影響？
現在基本所有核心城市都已經頒布新規或者正在執行新規。所以，短則兩三年，多則五年，新規產品會次第淘汰之前的二手房。特別是之前在7090制度下，大量存在的90平小戶型，將成重災區。很多人說，現在主城已經沒地了啊，有新規也沒用。那就要看這一次三大工程的執行力度了，看城中村改造的執行力度了。不是沒地，地多的很，這一點隨便盤一下各城市的城中村就知道了。這第一個變化，需要結合第二個變化，一起思考。
第二個變化，是商品住宅價值的急速收縮！
這個收縮，是區域的收縮！所以，總結起來就是，城市價值的收縮！也就是那些我們按照常識認為有價值的板塊，將逐漸喪失價值。這個變化本身，根源在于中國樓市的雙軌制！也就是保障房+商品房。這帶來的第一個影響，是商品房的主城回歸，向核心區回歸。
為什么？因為土地價值更高的區域，不可能給保障房。保障房只可能存在于沿著地鐵線逐漸層層外推的區域。所以，這會形成金字塔式的居住格局，核心區的產品，疊加地段和產品新規，品質越來越好，越來越高端，價格也會徹底的市場化。這一波的救市，還有一個特征是，政府直接下場收房。這和之前的保障房用地批建的一個最大區別，就是戶型很大，從90的三房到140的四房，都會存在。已經徹底突破之前的40平一房一廳，60平兩房兩廳的面積制約。大量的新青年和新市民，會成為主力客群。這個趨勢，和三中全會上對戶籍的放開，以及以居住地為主的居民權益新政，是相匹配的。這個趨勢的最大改變，是我們需要重新理解住宅的價值。就是商品住宅價值越來越集約化。
好處是，商品房的資產價值將越來越凸顯，資產屬性將越來越夯實！壞處是，這些將和大多數人都沒有關系！好了，現在我們將第一個變化，就是住宅新規和第二個變化放在一起看，一個很清晰的邏輯就出來了！商品房+產品新規+城市價值收縮，恒定了改善、高端居住的價值標準。保障房+戶籍制度改革+新市民，恒定了普通居住的標準，換成我們容易理解的話，就是剛需的標準。資產的邏輯，價值的邏輯，階層的邏輯，越來越清晰！
所以，我們可以推定未來的市場將是這樣：
1、房地產的新變化是整體的換代，而不是現有模式的plus版，這一點最關鍵，也是我們理解新趨勢的基礎。
2、這個換代，包含了產品的換代和住房格局的改變，這會進一步影響城市價值邏輯，未來的城市價值，會進入到持續收縮，而不是擴張。
3、所有的腰部房產，將成為庫存重災區！特別是過去10多年中，那些在7090政策中誕生的巨量剛需小戶型房產。
4、一些事物，注定已經被時代所拋棄；包含認知，包含房子，包含階層！