樓市“王炸”級調控 部分銀行個人按揭額度告急
近段時間，滬深兩地的房價“高燒不退”，搶購新房熱情不減。兩地接連從嚴出臺樓市新規，急滅房價“虛火”，對假離婚、假結婚買房現象更是重拳出擊！與此同時，關于“房貸發放放緩甚至暫停”“法拍房被限購“的消息不斷傳來，這是什么信號？
近期，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
滬廣深部分銀行已暫停按揭貸款
多數銀行額度吃緊
據21世紀經濟報道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內各家分支行已于一周前暫停按揭貸款放款，前端業務層面口徑為：“節制接單”。光大在深圳地區已經暫停按揭貸款，廣發銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現看，放款周期約在一個月左右，目前比較難保證。
《每日經濟新聞》記者向招商銀行上海地區一支行工作人員求證，該工作人員稱，房貸“兩道紅線”新規出來以后，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。興業銀行上海某支行信貸人員表示：“個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什么時候放款我們也不好說。”這并非個例，該信貸人員告訴記者，上海地區該行各家網點基本都是同樣的情況。
對比上海無限期的放款時間，深圳地區倒是給了明確的時間線。《每日經濟新聞》采訪了4家銀行二手樓住房貸款業務，除了農業銀行工作人員表示具體放貸時間不好說以外，工商銀行、交通銀行、招商銀行給出的時間都是3月可能會放貸下來。
實際上，記者在去年年末走訪各大銀行時，不少銀行就表示年底額度緊張。這一說法也得到交通銀行工作人員印證，據交通銀行工作人員透露，去年10月，部分銀行的個人住房貸款業務到目前都還沒有放款。另據21世紀經濟報道稱，此前有媒體報道稱廣州對域內銀行進行了監管窗口指導，明確要求1月房貸額度不能高于去年四季度月均房貸額度。
央行“兩道紅線”新規開始發威
個人購房者會受什么影響？
2020年12月31日，央行聯合銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并設立區別性的“兩條紅線”指標，第一道紅線是房地產貸款占比，第二道紅線就是個人住房貸款占比，指個人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。這意味著，無論個人按揭貸款還是房企貸款全面受限，對增量控規模可以預料。
按照房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40％和32.5％，中資中型銀行分別是27.5％和20％，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5％和17.5％，縣域農合機構分別是17.5％和12.5％，村鎮銀行分別是12.5％和7.5％。2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起4年。
據國盛證券統計：
第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款占比分別為33.71％、36.73％、39.19％、33.64％，超出上限32.5％；建行、中行房地產貸款合計占比分別為41.72％和50.01％，超出上限40％。
第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業銀行個人住房貸款合計占比分別為25.49％、20.83％、26.93％，超出上限20％；招行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行房地產貸款占比分別為34.25％、28.06％、28.73％、35.30％，超出上限27.5％；
第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均出現不同程度“踩線”。
對于個人購房者來說，這到底意味著什么呢？最直接的影響在于，部分銀行發放房貸的規模將會受到限制，如果銀行之前發放個人房貸的占比較高，甚至超過了央行此次規定的紅線，那么銀行就必須在過渡期之內，逐漸調整到規定范圍之內，那些放房貸占比接近紅線的銀行，以后也必須控制房貸的增長速度。所以，對于個人購房者來說，銀行收緊放貸規模，顯然會增加申請房貸的難度。
銀行懼怕“溢出效應”
法拍房亦受限購
據21世紀經濟報道采訪一位華東城商行總行人士稱，房貸總量受限之后，溢出的貸款增量可能會影響其他貸款定價。換句話說，以前用來投放房貸的錢，不讓用于房貸了，就得轉移到別的貸款上，比如消費貸款、對公貸款等，進一步增加了非涉房貸款的供給量。這個影響有兩方面，一是今年給到企業的對公貸款額度不用愁了，少做房貸之后非常充沛；二是對公和消費貸可能要降價，銀行在利潤上是吃虧的。
1月21日，上海突然發布樓市調控新政，上海市住房和城鄉建設管理委員會等八部門，聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，于1月22日起實施。新政被關注的主要有兩條，一是限制假離婚現象，對于夫妻離異三年內購房的，擁有的住房套數按照婚前兩人總計來測算，二是調整增值稅的認定標準，從2年變成了5年。事實上，在上述“新政”中也提到對信貸的約束，《意見》明確指出要嚴防資金違規流入樓市，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，嚴格執行差別化住房信貸政策。對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
值得注意的是，與新政相配合的是，“法拍房”也被限購了！查詢公拍網的相關拍賣房信息發現，會出現標紅提醒：“競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產交易服務熱線具體咨詢限購政策”，并提醒：“拍賣成交確認后，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律后果。”根據當前上海的購房政策，滬籍個人限購一套，家庭限購兩套，外地戶籍需結婚并繳滿五年社保才能擁有一套住房的購房資格。此前由于上海法拍房不限購，成為不少外地人在上海安家的一個“利器”，甚至導致法拍房價格炒到高于同區域的二手房，而這種現象可能會在新政后逐漸消失。
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