房地產市場企穩(wěn)回升可期
房地產市場正走上溫和復蘇之路。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，百強房企銷售總額達17589.5億元，同比增長8.2%，這是2022年以來首次實現(xiàn)單季度同比正增長。其中，百強房企3月銷售額同比增長24.6%，環(huán)比增長36.7%，呈現(xiàn)雙增長。
克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣顯示，3月房企銷售業(yè)績顯著改善。百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額6608.6億元，同比增長29.2%，環(huán)比增長42.3%，同比、環(huán)比均保持增長且增幅較上月擴大。
正如萬科董事會主席郁亮在2022年業(yè)績會上作的比喻，當前的市場就像今年春天趕上的閏二月，雖然溫度稍微低一點，但畢竟春天還是來了。
“隨著經濟恢復向好、各地因城施策見效，住房消費需求逐步釋放，房企抓住機遇，加快推盤，共同推動3月房地產銷售額出現(xiàn)較大幅度提升。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，“預計4月房企銷售額仍會保持同比增長態(tài)勢。”
不過，劉水也提示，當前房地產市場仍存在較多不確定性，銷售回暖的基礎尚不牢固。“支撐2-3月房地產交易回升的最重要因素是前期積壓需求釋放，到二季度，這一因素帶來的支撐作用可能會邊際轉弱。”劉水說。
業(yè)內專家認為，隨著一系列綜合舉措逐步顯現(xiàn)效果，不論是房企投資信心還是購房者置業(yè)信心都有所修復。若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經濟穩(wěn)步向好、房地產市場預期持續(xù)改善，則二季度全國房地產市場將保持平穩(wěn)，有望較一季度實現(xiàn)小幅增長。
房企拿地意愿回升
不僅是樓市，近期土地市場形勢也有所回暖。
3月17日，南京2023年首輪土拍收官，成交金額達179.521億元，溢價率約為8%，吸引了近30家房企參與。3月23日，北京2023年首輪集中土拍正式開啟，出讓昌平區(qū)兩宗住宅用地，其中一宗地吸引了首開、碧桂園、上海大華等42家房企及聯(lián)合體參與競拍。
從一季度整體來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月，百強房企拿地總額達1930.0億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%，降幅較1-2月收窄1.15個百分點。其中，3月50家典型房企拿地總額同比增長7.3%，拿地熱情出現(xiàn)較明顯回升。
此外，自2月起，民營房企拿地積極性也有所上升。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，1月拿地金額15強榜單中，尚無民營房企身影，到了2、3月，榜單上的民營房企已占到半數(shù)左右。機構預計，隨著房地產銷售回暖，房企資金壓力將進一步緩解，民營房企拿地意愿也有望繼續(xù)回升。
“宏觀經濟與房地產調控政策營造了較好的外部環(huán)境，我們對房地產市場企穩(wěn)回升有信心。”3月31日，中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在業(yè)績會上如是說。
政策優(yōu)化力度不減
房地產調控政策還在持續(xù)優(yōu)化完善。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2023年一季度，共有65個省市83次松綁房地產政策，雖然政策出臺頻次較去年四季度略有下降，但力度不減。
“可預見的是，地方調控政策將進一步完善，尤其是需求側，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，以促進房地產市場企穩(wěn)。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，一線及強二線城市調控政策仍有調整空間。
房貸利率方面，據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至目前，已有超30城調整首套房貸利率下限至4%以下。二線城市中，沈陽、鄭州、太原、廈門等地房貸利率最低達3.8%。三四線城市中，珠海、柳州、南寧等地可低至3.7%。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期看，預計多地首套房貸利率將延續(xù)下行態(tài)勢，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，此前已下調房貸利率下限的城市也存在進一步下調的空間。
不過，也有人擔心市場回暖是否可持續(xù)。在筆者看來，全面持續(xù)性回暖或許尚需時日，但從長期來看，房地產市場企穩(wěn)回升可期。
促使近期市場回暖的因素主要來自四個方面：一是我國取得疫情防控重大決定性勝利，累積的購房需求進一步釋放；二是各地支持剛需及改善性需求的利好政策已傳導至市場端，正逐步落實見效，提振市場和企業(yè)信心；三是多數(shù)房企為了抓住市場機會，實施大力度讓利的促銷策略；四是北京、深圳等一線城市土地市場正在升溫，帶動新房市場加速回溫。
展望未來，房地產市場企穩(wěn)回升有多方面因素支撐，前景樂觀。
首先，需求端基本面穩(wěn)定。在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時間內，我國房地產市場仍能保持12億平方米、10億元銷售額的需求線，這是業(yè)內共識。當前我國城鎮(zhèn)化率達65.2%，盡管城市新增常住人口增長速度可能會放緩，但總體上仍將不斷增加。更重要的是，從熱點城市成交情況來看，改善性需求購買潛力可能比剛需更大，相關政策仍需在釋放改善性需求上進一步發(fā)力。
其次，房地產政策利好不斷。當下，優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度逐漸成為調控政策的“標準配置”；不動產“帶押過戶”正在全面推廣，百余城已開閘；數(shù)十個城市首套房貸利率進入“3時代”……隨著經濟恢復預期向好，在政策引導下住房需求逐步釋放，房地產市場的積極信號持續(xù)增加。
第三，房企信用逐漸得到修復。“金融16條”“三支箭”等政策接連落地，房企融資及信用修復出現(xiàn)好轉跡象。數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產企業(yè)共發(fā)行境內債券149只，規(guī)模超1500億元。從股權融資看，據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年11月底放開A股房企股權融資以來，獲交易所受理的房企定增預案涉及募資規(guī)模已超過450億元。拓寬房企融資渠道，一來可促進“保交樓”順利落實；二來可為優(yōu)質房企加碼服務業(yè)務，向新發(fā)展模式轉型提供動力；三來可以助力優(yōu)質企業(yè)下場拿地，優(yōu)化資產質量。
第四，中心城市仍是帶動樓市復蘇的“主力選手”。房地產市場進入深度調整期以來，中心城市彰顯了較強韌性，率先帶動樓市走上復蘇通道，這不僅表現(xiàn)在住房消費市場中，更體現(xiàn)在土地市場中。從當下北京、深圳、杭州等地土地市場表現(xiàn)來看，民營房企加速入場、土拍溢價率提升等投資端回暖現(xiàn)象重現(xiàn)，這意味著行業(yè)景氣度提升，強信用企業(yè)有望率先走向“銷售回款增加-外部融資改善-杠桿有序擴張-報表盈利修復”的良性循環(huán)。
總之，研究新情況、發(fā)現(xiàn)新機遇、探索新辦法，進一步穩(wěn)住房地產基本盤，仍是加強我國經濟發(fā)展動能的重要一環(huán)。在“房住不炒”定位下，仍需進一步大力支持剛性和改善性住房需求，夯實房地產市場企穩(wěn)回升基礎，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
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