房地產復蘇快于預期，或處于第一波回暖初期
春節過后，在各種因素的綜合作用下，國內房地產市場的復蘇似乎比市場預期的要更快一些。
從最新統計局公布數據來看，2月中國各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲。一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.3%；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.4%轉為持平。
判斷房地產市場的邊際回暖狀況，用環比指標比同比要更直接和靈敏。相比1月份的房價環比增速，顯然2月份二線和三線城市的回暖速度更為明顯，尤其是三線城市的新建和二手住宅環比已經止跌，這意味著2月份70城一二三線房價全部上漲。
本輪房地產市場回暖的幾個特征：
一是改善型住房價格回暖是2月新房上漲的主要拉動力。70城新建住宅價格中，90平米以下的平均環比增速為0.27%，90-144平米的平均環比增加為0.31%，144平米以上的平均環比增速0.26%。這意味著在2月份的新建住宅房價變動中，改善型為主的購房需求對2月房價環比上漲的貢獻最大。
二是房價變化的區域特征依然明顯。東北地區的房價依然沒有出現止跌跡象。沈陽、大連、長春三地的2月房價環比增速仍然為負，降速較1月略有放緩。哈爾濱表現略好，2月房價環比轉正。而長三角以及西南地區房間增速較強，如寧波、重慶、成都、昆明、遵義等城市的環比增速較快。中東部地區表現不溫不火，總體均現邊際改善。
三是經濟較發達地區的二手房價格回暖更為明顯。在70城的二手房住宅價格中，北京、上海、成都、無錫等地的2月增速相對較強，這與正常邏輯也是一致的。
是什么因素促使房地產市場出現了顯著的邊際回暖呢？
首先，疫情期間暫時擱置的剛性需求被釋放。疫情期間，售樓處、中介門店幾乎處于停業狀態，對于房地產銷售這種接觸型服務業無疑是致命的打擊。這一輪房地產下行周期從2021年7月開始，至2022年底的這18個月，商品房銷售量的平均跌幅為19.1%，2022年平均跌幅為24.3%，2022年12月的跌幅依然達到31.7%，這意味著房地產需求的萎縮可能出現了扭曲。疫情防控優化后又適逢春節，被壓制的需求必然會在春節后開始釋放。
其次，政策面的推動起到了不可替代的作用。2022年11月以前，房地產融資政策漸進松綁，但著重對前期收縮性政策的回收和糾偏，比如并購貸不再計入“三道紅線”、保租房貸款不納入房地產貸款集中度管理、中債增信支持房企發債、允許少量涉房企業A股融資等。進入11月，監管對房企融資的態度發生根本轉變，從交易商協會表示將繼續推進并擴大“第二支箭”、央行及銀保監會出臺“金融16條”、到三部委指導銀行向優質房企開具保函抵頂預售資金、證監會發布“新5條”支持房地產股權融資，房企融資環境發生歷史性轉變，讓市場意識到整個宏觀決策層對房地產市場復蘇的迫切。此外，人民銀行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。對于剛性購房需求的居民來說，顯然是實質性重大利好。
第三，金融市場動蕩可能會促使一部分居民重新配置房地產資產。自2022年以來，美聯儲的持續加息，給金融市場帶來較大的波動，普通居民配置可實施性較強的美元、美股都出現了大幅的波動，境內A股也并未出現可圈可點的行情。房地產作為一種資產，價格已經連續18個月下行，已經具備了相當的吸引力。價格的回暖和政策層面的支持，也增強了這部分居民的配置型需求。
房地產市場后續會怎么走？
政策方面，2023年兩會政府工作報告把提振剛性和改善性住房需求作為重中之重，充分說明對住房消費的重視。當前各地對于住房消費已經有了積極全面的支持，包括行政、金融和財稅等領域的政策。因此，預計此類政策在今年會延續，從而為購房需求的積極釋放提供政策保障。
此外，根據貝殼研究院監測的數據，2月份符合首套房利率動態調整機制的38個城市中，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸款利率已回調至4%以內。
我們認為，房地產市場價格依然會維持緩慢上漲的節奏，目前可能是第一波回暖的初期。之后價格會在一個大概穩定的水平持續一段時間。居民收入預期、利率水平、資產上漲是否形成羊群效應，是回暖持續性的主要觀察目標。如果后期能出現針對存量房貸利率下調的政策，那回暖的節奏和幅度可能會加速。
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