政策“組合拳”促樓市熱度回升市場回暖跡象明顯
利好政策密集出臺、“日光盤”再現、新房二手房成交量猛增……開年以來，房地產市場持續回暖，多地售樓部人潮涌動，在“小陽春”加持下，房企銷售額也出現明顯企穩回升態勢。2023年樓市進入回暖升溫期。
相關數據顯示，2月份以來，42個主要城市新房銷售保持正增長的態勢，周度新房成交都環比上漲。
樓市加速回暖，離不開政策層面的大力支持。2022年以來，多地相關政策密集發布，助力樓市筑底企穩。據統計，截至今年2月份，全國超330個省市（縣）發布樓市寬松政策超千條，達到近年峰值。1月份以來，政策更是保持較大寬松力度，部分二線城市利好政策繼續較大釋放，同時，剛需及改善需求入市，購房預期有一定上升，綜合致銷售額較大提升，相關行業人士表示，預計3月份銷售額同比將會持續正增長。
供需兩端加大政策力度
2022年以來，山東省相關部門多次出手，出臺了多項房地產支持政策，包括優化預售資金監管、下調房貸利率、降低二套房首付、動態解禁二環外限購政策、支持二手房帶押過戶等，有效穩定了樓市發展，提振了樓市預期。
去年，面對房地產市場下行態勢，山東省堅持科學精準調控，出臺了“雙十條”調控措施；今年1月份，根據市場最新變化，又出臺了新“十條”政策建議。今年1月份的全省住房城鄉建設會議上提出，各地要進一步落實城市政府主體責任，一城一策、分類調控，用足用好最新政策工具，從供需兩端協同發力，同步激活新房和二手房市場，促進住房消費合理需求平穩釋放。
在融資利好等一系列穩定樓市政策的作用下，市場逐漸回暖。“房住不炒”依舊是房地產市場的主基調，并向“穩地價、穩房價、穩預期”目標邁進。
從支持需求端到支持企業端，政策力度亦不斷加大。2022年11月以來，隨著“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度、后續商業銀行積極跟進落實資金支持、“第一支箭”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，信貸、債券、股權三大融資渠道的支持，一定程度改善了房地產企業的資金面。
據不完全統計，從“金融支持16條”發布實施以來，有120多家房地產企業獲得銀行授信，總額度4萬億元左右，多家企業也已發布股權融資計劃。
近日，支持房地產融資再出新招。2月20日，證監會宣布于近日啟動不動產私募投資基金試點工作；同日，中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》。不動產私募投資基金試點工作按下啟動鍵。
業內人士普遍認為，不動產私募投資基金試點，既是支持房地產市場轉型發展的一次探索，也是豐富私募基金產品的一項創新，將進一步發揮私募基金專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，支持不動產市場平穩健康發展。
行業專家分析認為，隨著本次試點的落地實施，有望為行業提供新的增量資金來源，盤活優質存量資產。當前行業政策風向加速轉變，節后多個城市來訪上升亦反映購房預期逐步扭轉。
業內人士表示，2023年房地產領域將進一步從供需兩端加大政策力度，預計隨著2023年房地產領域金融風險有效化解，多個項目交付周期將提速。促進房地產市場健康發展，仍將是各地出臺房地產政策的主要考量之一。
市場持續復蘇可期
“樓市復蘇一般會歷經四個階段，先是來訪和帶看量增加，然后是去化率提升，之后是存庫下降、供應量提升，最后是價格預期上升并進入上漲循環。”行業認為，目前，樓市主要處于復蘇的第一階段。
從全國范圍的數據來看，樓市出現了筑底回升的跡象。根據數據顯示，2月份過去的三周里，其監測的42個主要城市新房銷售保持正增長的態勢，成交面積環比漲幅分別為1181%、19%、14%。
房價也有止跌的趨勢。據國家統計局數據，2023年1月，70個大中城市新房銷售價格環比上漲的城市有36個，較上月增加21個；上海、合肥環比漲幅為0.7%，領跑全國；寧波、成都緊隨其后，環比上漲0.6%。整體來看，一線城市新房價格環比上漲0.2%，二線城市新房價格環比上漲0.1%，三線城市新房價格環比降幅收窄。
這是自2022年2月以來，70城新房價格指數環比首次止跌，部分一二線城市新房銷售出現小幅復蘇，三線城市環比降幅縮窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接連出臺刺激經濟、提振信心等政策。
專家表示，部分城市房地產市場回暖，表明“保交樓”支持政策、金融支持房地產行業平穩健康發展政策及各地因城施策調整優化調控政策都在顯現效果。供給端，“三箭齊發”支持房企融資后，一些企業資金鏈吃緊狀況正慢慢改善；需求端，各地積極支持剛需和改善性住房需求，通過優化限購、限貸等限制性措施，出臺購房補貼、降首付、降購房貸款利率等舉措，對促進住房合理消費起到積極作用。
為更好發揮房地產穩定宏觀經濟的作用，還應持續優化房地產調控舉措，積極促進房地產市場企穩回升，確保房地產市場平穩發展。具體看，還要因城施策，著力改善預期，擴大有效需求，支持落實生育政策和人才政策。特別是加大對改善性住房需求的支持力度，更好發揮金融對房地產支持作用，進一步降低剛需和改善性購房需求的購房成本等。
此外，2月份多地進一步對需求端政策進行調整，目前已有超30城首套房貸利率下限降至4%以下。受疫情及春節假期影響所積壓的購房需求在2月份得到積極釋放，重點城市市場活躍度回升。
克而瑞認為，前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市初現復蘇跡象，但復蘇是局部而非全面的，短期內市場仍需要溫和的政策保駕護航，一些壓力城市寬松政策也有進一步加碼的必要。
近來，許多城市也在不斷放松樓市政策，包括揚州、惠州、長沙等城市調整了限購、限售、首付比例等政策。另據貝殼研究院，2月百城首套主流利率再創2019年以來新低，有17城首套房貸利率回調至4%以內。
“重點城市市場回暖，將帶動全國市場信心修復。市場回暖態勢有望得到延續，部分城市‘小陽春’行情或更加明顯，但供給端修復不足或一定程度影響熱點城市市場銷售規模。整體來看，熱點城市市場逐漸形成示范作用，將帶動全國市場信心修復，全國房地產市場企穩可期。”謹慎之余，業內仍對2023年整體的市場走勢表示看好。“市場普遍預計所在城市銷售2023年會穩中有增，隨著行業政策持續優化，疊加疫情防控措施優化調整，市場有望逐漸企穩恢復。從全國來看，考慮到居民收入預期、房價預期等因素，全國市場有望在2023年二季度企穩。
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