降準落地后LPR下調或在路上
47城符合首套房貸利率下限放寬條件
11月25日晚間，央行宣布全面降準，決定于12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，此次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8％，共計釋放長期資金5000億元。此次降準后，凈息差將面臨收窄壓力，未來LPR繼續調降的概率大幅增加。招聯金融首席研究員董希淼認為，12月份5年期以上LPR有望回落。
如若LPR下調，那么房貸利率的調整或將繼續。貝殼研究院11月21日發布的數據顯示，截至11月18日，已有18個城市的首套房貸利率降至“3”區間。
《華夏時報》記者梳理國家統計局11月發布的數據發現，10月份70個大中城市符合新房價格指數環比、同比均連續下降條件的城市，從23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下調，或許意味著，會有更多城市房貸利率將邁入“3時代”。
11月25日晚間，中國人民銀行公告稱，為保持流動性合理充裕，促進綜合融資成本穩中有降，落實穩經濟一攬子措施，央行決定于12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點。此次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8％，共計釋放長期資金約5000億元。央行有關負責人在答記者問時表示，此次降準可降低金融機構融資成本每年約56億元，通過傳導機制，可促進降低實體經濟融資成本。對于本次降準，市場實際上已有預期。11月22日國常會上也明確釋放出降準的信號。
降準已至，市場接下來將高度關注貸款市場報價利率（LPR）的變化。《華夏時報》記者注意到，截至11月21日，一年期LPR為3.65％，5年期以上LPR為4.3％。自9月份以來，LPR已經連續3個月保持不變。
此次降準落地后，凈息差將面臨繼續收窄的壓力，未來LPR報價利率調低的概率因而大幅度上升。11月26日，董希淼接受《華夏時報》記者采訪時表示：“降準實施后，銀行資金成本得以降低，銀行減少加點的動力增強，12月20日LPR特別是5年期以上LPR有望下降。這將進一步有助于降低居民住房消費負擔，提振居民住房消費的意愿和能力，助力房地產市場平穩健康發展。”
此次降準的目的之一，是降低金融機構資金成本，加大對房地產企業的流動性支持。9月份以來，多家國有大行啟動新一輪存款利率下調。此外，在經歷前三季度大幅下調貸款利率后，大部分城市房貸利率已降至5年期LPR利率決定的下限水平之上。《華夏時報》記者注意到，“因城施策”階段性放寬房貸利率下限的政策將于年底前到期，基于目前市場疲弱的情況，為了穩地產，5年期LPR繼續下調的需求也十分必要。
房貸利率進入“3時代”
本次降準后，若未來5年期LPR利率進行一定程度的調降，那么房貸利率的下調也或將繼續。
11月21日，央行發布LPR利率同一天，貝殼研究院發布數據顯示，2022年11月監測的103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.09％，二套平均為4.91％。首套利率環比下降3BP，二套利率則與上月持平，相較于去年最高點分別回落165BP和109BP。盡管房貸利率參考的5年期以上LPR連續3個月未作調整，但中國各地房貸利率繼續小幅下降，且多城降至歷史低位。
據貝殼研究院統計，截至11月18日，其監測范圍內已有18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6城，三四線城市12城。從首套主流利率來看，本月包括一線城市在內僅10城高于4.1％；而從二套主流利率來看，僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9％。
從利率變化來看，本月有14城調整房貸利率，且以首套房利率下調為主，其中，溫州、泉州降幅最大達30BP，下調至3.8％。按城市劃分來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6％，二套平均5.13％，與上月基本持平。二、三、四線城市首套利率平均為4.07％。從利率下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套利率同比下降169BP，二套利率同比下降112BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅僅60BP和52BP。以首套房100萬元商貸本金、30年期等額本息還款為例，調整后，平均每月可減少月供約1036元，利息總額減少約37萬元。
11月26日，《華夏時報》記者根據11月16日國家統計局發布的數據，10月份70個大中城市符合新房價格指數環比、同比均連續下降條件的城市，增加到了47城，這些城市多集中在二三四線。
目前房貸利率破“4”已有18城，這或許意味著，在5年期LPR利率下調后，會有更多的城市房貸利率將邁入“3時代”。
中國房地產數據研究院院長陳晟11月25日接受《華夏時報》記者采訪時表示：“基于購房者對市場信心的恢復和對未來經濟的預期，房貸利率水平還有一定向下釋放的空間，這對購房者需求釋放和樓市加快企穩回暖起到積極的作用。”值得注意的是，11月中旬以來，不少二線城市陸續出臺樓市新政。杭州、成都、西安三大熱點城市出臺了局部優化限購政策，杭州自11月11日起首套房“認房不認貸”，首套和二套利率分別降至4.1％和4.9％；西安降低外遷、人才購房門檻、增加二孩以上家庭購房套數等；成都則縮小了區域限購范圍。
今年以來需求端信貸政策不斷優化，除了降低購房成本外，多地首付比例也在調降。中指研究院數據顯示，目前，包括溫州、石家莊在內的超80個城市首套商貸首付比例降至20％。除商貸外，住房公積金貸款利率也在調降，11月，包頭、太原等城市下調首套住房公積金貸款利率至最低2.6％。
陳晟向《華夏時報》記者分析，需求端信貸政策不斷優化，于房企而言，有利于加快存量新房出清和房企資金回籠，緩解房企現金流壓力，暢通房企開發銷售順暢運轉，進而有利于房企加快支持租賃、保障性住房供給保障；于居民而言，首套房貸利率下調、首付比例降低、貸款條件放寬等諸多購房門檻降低，使得購房者尤其是首次置業者“居者有其屋”將更容易實現。
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