上半年超180省市優化樓市政策
上半年超180省市優化樓市政策，從歷史經驗看市場何時恢復！
今年以來，面對國內疫情反復、國外政治局勢變動等因素，我國經濟下行壓力明顯加大，“穩地產”在穩經濟中的重要性提升。在購房者置業情緒低迷，房地產市場明顯降溫的背景下，中央和地方頻繁優化房地產調控政策，力促房地產市場平穩運行。上半年全國有超180個省市放松了房地產調控政策，出臺頻次近500次。4月以來，信貸政策持續改善以及各地高頻優化樓市政策，標志著地產政策進入實質性放松階段。對比歷史周期，政策進入實質性寬松到市場企穩恢復一般需要兩個季度左右，本輪市場企穩恢復尚需一定時間。
自2021年下半年起，市場進入下行周期，2022年4月政策進入實質性寬松期，全國商品房銷售面積同比轉增仍需時間。2021年上半年房地產市場熱度較高，中央及地方政府持續加碼收緊房地產政策，調控方式、力度及精細化程度均出現了顯著升級，調控“工具箱”不斷完善，政策效果顯現疊加部分企業風險暴露，導致購房者置業情緒明顯回落。7月，全國商品房銷售面積單月同比轉降，下半年各月同比降幅均較大。2022年以來，市場信心未見明顯好轉，房地產市場延續低迷態勢。
本輪房地產的放松周期始于2021年9月央行“兩維護”。2022年二季度以來，地方政府優化政策的頻次明顯加快，5月央行降低首套房貸利率下限且大幅下調5年期以上LPR，政策寬松力度明顯加大。商品房銷售面積同比下降趨勢在5月有所減緩，同比筑底跡象顯現，但銷售同比恢復正增長仍需時間。
（1）中央層面，2022年上半年中央頻繁釋放積極信號，穩增長前提下滿足合理購房需求
“房住不炒”“因城施策”仍是政策主線
2022年以來，“房住不炒”仍是政策底線，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，同時，中央支持各地從當地實際出發完善房地產政策，促進已出臺政策盡快落實到位，保持房地產融資平穩有序，有效滿足居民合理住房需求。
3月，兩會強調支持合理住房需求，因城施策促房地產行業良性循環，多部委積極表態防范化解房地產企業風險。4月，中央政治局召開會議，要求堅持“房住不炒”，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
房地產信貸環境持續改善，供需兩端支持力度均加大
2022年，在房地產市場持續低迷以及防范化解系統性金融風險的背景下，監管部門逐漸優化政策并支持房企合理融資。一季度，央行提出“支持房地產企業合理融資需求”。4月，央行、銀保監會表示“做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務”。中央政治局會議亦強調“及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。”5月，一行兩會一所發聲傳達學習貫徹中央政治局會議精神“及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序”“做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務。”證監會“積極支持房地產企業債券融資”，“允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目”。同月，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選為示范民營房企，監管部門對民營房企的支持政策實質性落地。
另外，今年以來，央行一次降準兩次降息，5年期以上LPR降為4.45％。2022年5月，央行和銀保監會發布通知，降低首套住房商貸下限為不低于當期LPR減20個基點。5月，國務院出臺33項一攬子穩經濟措施，支持對疫情影響的企業和個人紓困，引導金融機構將存款利率下降效果傳導至貸款端，繼續推動實際貸款利率穩中有降。
（2）地方層面，優化調控政策頻次創新高，力度不斷加大
根據中指數據，2022年上半年全國有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產調控政策，需求端政策不斷發力，政策出臺頻次近500次。熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調控優化較為謹慎；普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力較大，政策調控頻次較高，但市場對調控措施優化的敏感性弱，政策效果不明顯。
具體來看，需求端，一是，預計住房政策與人口、人才、租賃政策結合仍是各地因城施策優化調控政策的重要方向，跟進城市的范圍有望繼續擴大；二是，優化“認貸認房”標準、降低首付比例和房貸利率、降低交易稅費等政策或持續，降低購房者的置業成本；三是，熱點城市有望繼續優化限購政策，允許補繳社保或個稅成為樣板，企業、法拍房等限購政策均存在優化空間；四是，各地政策或更加精細化，因城施策、因區施策，出臺更加精細化、針對性強的政策促進剛性和改善性住房需求釋放；五是，預計一線城市仍以微調為主，二線及三四線城市政策優化力度有望繼續加大。
供給端，一是，預計將繼續優化調整預售資金監管政策，更好地為企業補充資金流動性，提高預售資金使用效率。二是，降低企業稅費支出，減輕企業資金壓力或是企業端政策發力方向。
從市場趨勢來看，2022年下半年，房地產市場整體仍面臨挑戰，市場恢復節奏依賴于宏觀基本面修復程度、疫情防控效果、政策端優化力度等方面。政策傳導角度看，本輪市場下行過程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此傳導到市場銷售端直至同比回正仍需時間。預計下半年，在政策發力顯效、疫情影響進一步減弱等利好因素帶動下，購房者預期和置業信心將會逐漸修復，基本面較好的部分熱點城市市場或將率先進入恢復通道，進而帶動全國市場情緒修復。樂觀情形下，預計下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動全年銷售面積同比降幅在7％左右；中性情形下，下半年商品房銷售面積與去年同期基本持平，全年同比降幅或超10％；悲觀情形下，下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降，全年商品房銷售面積同比降幅或超13％。
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