“房住不炒”才能“良性循環(huán)”
對于2022年的房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
多位接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將側(cè)重引導(dǎo)市場預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場不會(huì)持續(xù)下行，不會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期引導(dǎo)，也包括“房住不炒”長效機(jī)制不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場將最終走向平穩(wěn)健康發(fā)展道路。
“房住不炒”才能最終實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)”
12月6日的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。消息一出，市場傳出一種聲音，認(rèn)為政治局會(huì)議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”且沒有提“房住不炒”是對行業(yè)的刺激舉措，有人猜測“房住不炒”的定位基調(diào)或?qū)⑥D(zhuǎn)變，但隨后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位。那么，該如何理解“良性循環(huán)”和“房住不炒”之間的關(guān)系呢？中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“房住不炒”是住房制度基本思路，注重維護(hù)住房居住屬性，會(huì)長期堅(jiān)持保持不變。“房住不炒”思路下，保持房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。劉琳告訴本報(bào)記者，今年來，大型房企爆雷引發(fā)金融機(jī)構(gòu)、投資人出現(xiàn)一致性收縮行為，房地產(chǎn)行業(yè)遭受抽貸、斷貸，房企融資渠道受阻。同時(shí)，購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變，房屋銷售回落，房企經(jīng)營性回款受到影響。金融機(jī)構(gòu)、投資人、購房者預(yù)期變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場陷入惡性循環(huán)狀況。因此，中央果斷提出要支持合理住房需求，對居民購房的按揭貸款、新開工項(xiàng)目的開發(fā)貸款和并購貸款要給予滿足，恢復(fù)正常融資渠道，最終是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池告訴本報(bào)記者，“良性循環(huán)”與“房住不炒”是互為條件的。只有“房住不炒”，房地產(chǎn)才能沒有過度投機(jī)投資，才能保證房價(jià)不會(huì)大起大落，不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，才有房地產(chǎn)市場的“良性循環(huán)”。房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師、財(cái)經(jīng)評論人士章林曉則認(rèn)為，房地產(chǎn)形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融；而金融是國民經(jīng)濟(jì)的命脈，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。房地產(chǎn)“良性循環(huán)”，從金融角度來看，則需要房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)，金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)。由于房價(jià)直接關(guān)系到全社會(huì)信用的擴(kuò)張與收縮，房地產(chǎn)“良性循環(huán)”是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的基本要求，也是“暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”的基本要求。“房住不炒”是“良性循環(huán)”的前提和基礎(chǔ)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的炒作，伴隨的必然是房價(jià)的大起大落，是全社會(huì)信用的驟然擴(kuò)張與驟然收縮，其后果自然是“惡性循環(huán)”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動(dòng)下的高地價(jià)，以及由此遏制住后續(xù)房價(jià)上漲、遏制投資需求，斬?cái)?/span>新房和二手房價(jià)輪番上漲的循環(huán)，抑制房價(jià)推動(dòng)租金上漲等，從而解決剛需住房問題，房子回歸公共產(chǎn)品屬性。
如何探索新的發(fā)展模式
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，該如何理解這一新提法，將產(chǎn)生哪些影響？劉琳告訴本報(bào)記者，隨著大型房企債務(wù)問題爆發(fā)，長期以來的房企高杠桿快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以持續(xù)，必須要探索新的發(fā)展模式。中長期來看，房地產(chǎn)增量開發(fā)市場增速減緩，進(jìn)入增存并重的發(fā)展階段，房企需要積極探索存量市場的發(fā)展機(jī)會(huì)，提高資產(chǎn)管理、城市綜合運(yùn)營等能力。趙秀池告訴本報(bào)記者，很多城市存量房的交易已經(jīng)超過新房的交易，城市更新、舊城改造在如火如荼地進(jìn)行，因此，過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不適應(yīng)新時(shí)代的要求，必須“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)業(yè)有很多新模式需要探索。章林曉對本報(bào)記者表示，探索新的發(fā)展模式，這是對舊的發(fā)展模式的揚(yáng)棄。新的發(fā)展模式，更加強(qiáng)調(diào)民生保障，“更好滿足購房者的合理住房需求”，精準(zhǔn)提供住房方面的基本公共服務(wù)。
房企將逐步走出困境
受多種因素影響，當(dāng)下多家房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到流動(dòng)性緊張的困擾，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對于房地產(chǎn)的表態(tài)和新提法，將對行業(yè)和企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？
劉琳對本報(bào)記者表示，7月下旬開始的房地產(chǎn)市場快速下行，是受大型房企爆雷引發(fā)市場各方預(yù)期轉(zhuǎn)變引發(fā)的。針對預(yù)期變化，10月下旬中央及時(shí)提出資金要滿足合理的住房需求，10月、11月房地產(chǎn)貸款資金連續(xù)增加，11月商品房銷售面積環(huán)比增加，一線城市新房價(jià)格企穩(wěn)，一線和部分二線城市二手房市場量增價(jià)穩(wěn)，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)觸底跡象。劉琳強(qiáng)調(diào)，今年以來，受上半年房企主動(dòng)降杠桿和三季度房企融資受阻影響，房地產(chǎn)市場供給降幅高于需求降幅，商品住房庫存水平不高，這種情況不同于過去高庫存情形下的市場調(diào)整，此次市場調(diào)整期會(huì)短于以往。近期降準(zhǔn)、房地產(chǎn)貸款增加、按揭利率穩(wěn)中有降等措施對穩(wěn)定住房需求均有積極作用。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，在經(jīng)濟(jì)增長保持在合理區(qū)間的背景下，市場供求關(guān)系會(huì)逐步改善，各方預(yù)期將逐步恢復(fù)正常，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，絕大多數(shù)房企也會(huì)走出當(dāng)下困境。
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